Quy định mới về tách thửa, hợp thửa đất tại Khánh Hòa từ 03/11/2026

UBND tỉnh Khánh Hòa vừa ban hành Quyết định số 95/2026/QĐ-UBND ngày 02/11/2026, có hiệu lực từ ngày 03/11/2026, quy định cụ thể điều kiện và diện tích tối thiểu khi tách thửa, hợp thửa đất trên toàn tỉnh Khánh Hòa, trong đó có khu vực Phan Rang – Tháp Chàm (Ninh Thuận cũ). Quyết định này thay thế Quyết định 29/2024/QĐ-UBND của Khánh Hòa cũ và Quyết định 84/2024/QĐ-UBND của Ninh Thuận cũ.

Người mua đất, chủ đất và nhà đầu tư tại Phan Rang cần nắm rõ các mốc dưới đây trước khi giao dịch hoặc chia lô

Tóm tắt nhanh

• Đất ở đô thị: diện tích tối thiểu sau tách từ 36 m² đến 45 m², tùy lộ giới đường tiếp giáp.
• Đất ở nông thôn: tối thiểu 60 m² (xã nhóm 1) hoặc 80 m² (xã nhóm 2, nhóm 3).
• Đất nông nghiệp: từ 500 m² đến 5.000 m² tùy loại đất; đất xen kẽ khu dân cư hiện hữu chỉ cần 200 m².
• Tách từ 5 thửa đất ở trở lên (kèm làm đường, hạ tầng chung hoặc san lấp) hoặc từ 10 thửa trong 36 tháng sẽ bị xem xét như trường hợp tách thửa hình thành nhiều thửa đất ở.
• Hồ sơ nộp hợp lệ trước 03/11/2026 nhưng chưa có kết quả được áp dụng quy định mới nếu có lợi hơn.

Diện tích tối thiểu tách thửa đất ở tại đô thị

Đất ở đô thị được tách thửa theo bề rộng chỉ giới đường đỏ (lộ giới) của tuyến đường tiếp giáp: đường càng nhỏ, diện tích tối thiểu càng thấp.

Một số điểm cần lưu ý:

• Thửa đất tiếp giáp nhiều đường: kích thước mặt tiền và chiều sâu tính theo tuyến đường mà người sử dụng đất đăng ký làm lối đi chính, đồng thời phải đảm bảo điều kiện kết nối hạ tầng kỹ thuật.
• Đường chưa có chỉ giới đường đỏ: lấy bề rộng hiện trạng của đường để xác định mức tối thiểu.
• Diện tích tối thiểu được tính sau khi trừ đất nằm trong chỉ giới đường đỏ, hành lang bảo vệ an toàn công trình, khu vực bảo vệ, vành đai an toàn và phần đất làm lối đi (nếu có).

Đất ở nông thôn và quy định về lối đi

Đất ở tại nông thôn được tách thửa theo nhóm xã, xác định theo danh sách xã nhóm 1, 2, 3 thực hiện Bộ tiêu chí xã nông thôn mới giai đoạn 2026 – 2030 do UBND tỉnh Khánh Hòa quyết định.

Về lối đi kết nối với đường giao thông công cộng:

• Lối đi do người sử dụng đất thỏa thuận với nhau, nhưng bề rộng tối thiểu là 1,5 m ở khu vực đô thị và 4 m ở khu vực nông thôn.
• Lối đi phải được thể hiện rõ vị trí, kích thước, phạm vi trên hồ sơ đo đạc tách thửa và trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo hình thức sử dụng chung.
• Thửa đất có nhiều cạnh hoặc hình dạng đặc biệt: việc xét kích thước cạnh thửa căn cứ vào quy hoạch xây dựng, quy chuẩn xây dựng, hiện trạng sử dụng đất và điều kiện xây dựng nhà ở theo pháp luật về xây dựng.

Đất nông nghiệp, đất thương mại dịch vụ và đất xen kẽ khu dân cư

Đất nông nghiệp có mức tối thiểu cao hơn nhiều so với đất ở, trừ trường hợp nằm xen kẽ trong khu dân cư hiện hữu.

Thế nào là đất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư hiện hữu? Đó là thửa nằm trong khu đã hình thành ổn định, có ít nhất 02 cạnh tiếp giáp thửa có nhà ở hoặc công trình xây dựng hiện hữu, tiếp giáp đường giao thông công cộng hoặc lối đi hợp pháp, và không thuộc khu sản xuất nông nghiệp tập trung.

Tách thửa kèm chuyển mục đích sử dụng: nếu tách một phần thửa đất nông nghiệp và chuyển mục đích sử dụng theo quy hoạch, người sử dụng đất phải đồng thời thực hiện thủ tục chuyển mục đích. Diện tích mỗi thửa sau tách phải đảm bảo kích thước, diện tích tối thiểu của từng loại đất theo quyết định này.

Đất thương mại, dịch vụ, sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp: tách thửa theo nhu cầu sử dụng thể hiện trong đơn, nhưng kích thước và diện tích tối thiểu phải bằng mức quy định cho đất ở (khoản 1 Điều 6).

Điều kiện chung và các trường hợp không được tách thửa

Mọi trường hợp tách thửa phải đảm bảo nguyên tắc, điều kiện tại Điều 220 Luật Đất đai và khoản 3 Điều 11 Nghị quyết 254/2025/QH15, cùng các yêu cầu sau:

• Thửa đất sau tách không đủ diện tích hoặc kích thước tối thiểu thì không được tách.
• Thửa sau tách nhỏ hơn mức tối thiểu của loại đất đang sử dụng (theo Điều 6, 7, 8) thì phải hợp thửa đồng thời với thửa liền kề.
• Thửa có nhiều loại đất, nhiều hình thức trả tiền hoặc thời hạn sử dụng khác nhau mà xác định được ranh giới thì phải thể hiện ranh giới, diện tích, mục đích từng loại đất trên Giấy chứng nhận.
• Thửa có nhà ở, công trình xây dựng: việc tách không được làm chia cắt tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp tài sản được chia tách theo pháp luật hoặc đã phân chia thành các phần độc lập phù hợp diện tích tối thiểu.
• Thửa có cả đất ở và đất khác: phần đất ở phải đạt mức tối thiểu, phần đất khác tách cùng không bị áp dụng mức tối thiểu của Điều 6, 7, 8.

Các trường hợp không được tách thửa:

1. Diện tích thực hiện dự án đã nằm trong Nghị quyết thu hồi đất của HĐND tỉnh. Ngoại lệ: sau 02 năm liên tục chưa có quyết định thu hồi mà cơ quan có thẩm quyền không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ đó.
2. Thửa đất đã có Quyết định thu hồi hoặc Thông báo thu hồi đất. Ngoại lệ: quyết định thu hồi quá 03 năm chưa thực hiện, hoặc thông báo thu hồi quá 12 tháng chưa có quyết định thu hồi và không được gia hạn theo pháp luật.
3. Thửa đất thuộc khu bảo tồn, di tích lịch sử – văn hóa, danh lam thắng cảnh đã được cơ quan có thẩm quyền xác định, phê duyệt.
4. Thửa đất đang có hành vi vi phạm pháp luật đất đai chưa khắc phục theo quyết định xử phạt vi phạm hành chính đã có hiệu lực.

Quy định về hợp thửa đất

Hợp thửa được nới lỏng hơn tách thửa, nhưng cách áp dụng khác nhau giữa cá nhân và tổ chức.

• Cá nhân: hợp các thửa hiện trạng nhỏ hơn mức tối thiểu được phép tách thì thửa sau hợp không bị yêu cầu đạt diện tích tối thiểu tại Điều 6, 7, 8.
• Tổ chức, khu vực đã có quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch chi tiết được duyệt: được hợp thửa nếu vẫn đảm bảo các chỉ tiêu quy hoạch của ô đất theo quy hoạch đã duyệt.
• Tổ chức, khu vực không có quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch chi tiết: được hợp thửa và không yêu cầu diện tích tối thiểu.

Trường hợp thửa đất thuộc khu vực đã có quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch chi tiết, mà việc hợp thửa làm thay đổi chỉ tiêu quy hoạch của ô đất, thì thực hiện theo quy hoạch được duyệt (không áp dụng quyết định này).

Tách thửa hình thành nhiều thửa đất ở: hai ngưỡng cần nhớ

Chủ đất chia lô để bán cần đặc biệt chú ý Điều 9, vì vượt ngưỡng sẽ kéo theo thủ tục xem xét của nhiều cơ quan chuyên ngành.

Khi rơi vào các trường hợp trên:

• Cơ quan đăng ký đất đai lấy ý kiến cơ quan quản lý nhà nước về quy hoạch, xây dựng, đầu tư, nhà ở và kinh doanh bất động sản trước khi giải quyết hồ sơ.
• Nếu thuộc phạm vi điều chỉnh của pháp luật về đầu tư, xây dựng, nhà ở hoặc kinh doanh bất động sản thì chỉ được giải quyết khi đáp ứng điều kiện của pháp luật chuyên ngành đó.
• Vẫn phải đảm bảo diện tích, kích thước tối thiểu và các điều kiện tách thửa của quyết định này.

Điều 9 không áp dụng với: thừa kế quyền sử dụng đất; phân chia tài sản theo bản án hoặc quyết định đã có hiệu lực; quyết định giải quyết tranh chấp của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; thỏa thuận phân chia đất chung của vợ chồng hoặc nhóm người sử dụng đất.

Trường hợp không áp dụng và quy định chuyển tiếp

Quyết định 95/2026/QĐ-UBND không áp dụng với các trường hợp sau:

• Bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của Chính phủ.
• Tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư để xây công trình phục vụ lợi ích chung hoặc mở rộng đường giao thông theo quy hoạch; tặng cho đất để xây nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà ở thuộc các chương trình mục tiêu quốc gia và các tổ chức tài trợ.
• Tách thửa, hợp thửa để thực hiện dự án đầu tư theo pháp luật về đầu tư, đầu tư công, nhà ở và pháp luật liên quan.
• Thửa đất thuộc khu vực đã có quy hoạch chi tiết hoặc thuộc dự án đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo quy hoạch chi tiết được duyệt: diện tích thửa thực hiện theo quy hoạch đó.
• Tách thửa để phân chia quyền sử dụng đất do thừa kế.

Xử lý chuyển tiếp:

1. Hồ sơ hợp lệ đã nộp trước ngày 03/11/2026 nhưng chưa có kết quả giải quyết được áp dụng quyết định mới nếu có lợi hơn cho người sử dụng đất.
2. Thửa đất thuộc Khánh Hòa cũ hình thành hoặc chia tách trước ngày 03/8/2008, và thửa đất thuộc Ninh Thuận cũ hình thành hoặc chia tách trước ngày 16/01/2010, đang sử dụng ổn định mà nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quyết định này, vẫn được cấp Giấy chứng nhận theo hiện trạng sử dụng đất nếu đủ điều kiện cấp theo quy định.
3. Nếu Bộ tiêu chí xã nông thôn mới của tỉnh được sửa đổi, bổ sung hoặc thay thế, danh sách xã nhóm 1, 2, 3 áp dụng theo văn bản mới đó.

Lưu ý khi mua bán, tách thửa đất tại Phan Rang

Từ góc độ thực tế giao dịch, người mua và chủ đất nên kiểm tra các điểm sau trước khi đặt cọc hoặc nộp hồ sơ tách thửa:

1. Xác định đúng khu vực áp dụng: thửa đất thuộc phường (đô thị) hay xã (nông thôn). Nếu là xã, cần tra thêm xã đó thuộc nhóm 1, 2 hay 3 theo danh sách UBND tỉnh công bố, vì danh sách này không nằm trong Quyết định 95.
2. Đo lộ giới đường thực tế: mức tối thiểu 36 m², 40 m² hay 45 m² phụ thuộc vào bề rộng chỉ giới đường đỏ của tuyến đường tiếp giáp.
3. Tính diện tích sau khi trừ: phần đất nằm trong lộ giới, hành lang an toàn và lối đi không được tính vào diện tích tối thiểu, nên lô nhìn trên giấy đủ diện tích vẫn có thể không đủ điều kiện tách.
4. Lô đất nông nghiệp giá rẻ: chỉ được hưởng mức tối thiểu 200 m² khi thật sự xen kẽ trong khu dân cư hiện hữu theo định nghĩa của quyết định; ngoài ra phải từ 500 m² trở lên, và việc chuyển mục đích phải làm đồng thời.
5. Chủ đất chia lô bán: theo dõi số thửa tách trong từng lần và trong 36 tháng để tránh vượt ngưỡng 5 thửa và 10 thửa.
6. Kiểm tra pháp lý thu hồi: hỏi rõ thửa có nằm trong danh mục thu hồi đất hoặc có thông báo thu hồi còn hiệu lực hay không, vì đây là nhóm không được tách thửa.
7. Lối đi phải ghi trên sổ: lối đi vào các lô sau tách cần thể hiện trên bản vẽ đo đạc và Giấy chứng nhận, rộng tối thiểu 1,5 m (đô thị) hoặc 4 m (nông thôn).

Mỗi thửa đất có hiện trạng và quy hoạch riêng, vì vậy trước khi quyết định nên đối chiếu với Văn phòng Đăng ký đất đai hoặc chi nhánh khu vực Phan Rang.

Nguồn: Quyết định số 95/2026/QĐ-UBND ngày 02/11/2026 của UBND tỉnh Khánh Hòa. Bài viết mang tính tổng hợp, tham khảo; khi thực hiện thủ tục cần đối chiếu văn bản gốc và hướng dẫn của cơ quan có thẩm quyền.