Loại hình căn hộ tại TP.HCM đang rơi vào tình trạng thanh khoản khó khăn do giá bán cao, vượt tầm tay người mua thực còn dân đầu tư thì lo không có lời.
“Không phải không muốn mua nhà Sài Gòn mà mua không nổi”, anh Phước Hòa hiện đang công tác tại một công ty bảo hiểm ở TP.HCM chia sẻ lý do tạm gác ý định mua nhà tại TP.HCM trong năm nay. Anh cho biết, giá nhà cứ tiếp tục tăng trong khi thu nhập thì chịu ảnh hưởng nặng vì dịch, sau nữa là lạm phát còn khiến vật giá leo thang, chi phí sinh hoạt dội lên khiến dân lao động làm công như anh phải chắt chiu, tính toán thận trọng. “Tính theo nhu cầu gia đình thì tôi phải mua một căn hộ 2 PN diện tích tầm 60m2 trở lên, nhưng với tài chính 2 tỷ đồng thì gần như bất khả thi ở TP.HCM. Dù tìm nguồn hàng ở thị trường thứ cấp hay hỏi thăm dự án đang bán, giá cũng toàn 45-60 triệu đồng/m2, mua căn hộ Sài Gòn đắt hơn nhà đất ở tỉnh”, anh Hòa cho hay.
Việc sở hữu BĐS tại TP.HCM trở nên quá tầm thu nhập của nhiều người lao động. Ảnh minh họa
Bỏ đầu tư vào loại hình căn hộ TP.HCM, ông Biên (Bình Thạnh) cho biết, trước kia ông đầu tư căn hộ theo hướng vừa cho thuê vừa để dành tăng giá rồi bán lại. Những năm gần đây phân khúc này ngày càng kém hấp dẫn, ông cũng không mặn mà đầu tư căn hộ nữa. “Lợi nhuận cho thuê căn hộ chưa đến 4-5% còn giá mua vào thì ngày một tăng cao hơn. Giá bán lại trên thị trường thứ cấp chỉ tăng trên dưới 10% một năm trong khi nhà phố, đất nền tăng 30-40%, thậm chí cao hơn. Dòng tiền thu nhập từ cho thuê, sang nhượng lại không bù đắp nổi sự thua kém về mức độ tăng giá so với các phân khúc khác. Do đó, dân đầu tư có khuynh hướng chuyển dần sang các phân khúc cho lợi nhuận cao hơn cũng dễ hiểu”, ông Biên chia sẻ.
Thị trường căn hộ TP.HCM đang đứng trước những khó khăn về thanh khoản khi nguồn cung vừa eo hẹp lại thiếu sự đa dạng, giá bán ngày một cao, vượt khả năng chi trả của nhiều người lao động. Nếu giai đoạn 2012-2014 căn hộ trung – cao cấp chỉ có giá 35-40 triệu/m2, từ năm 2019 đến nay có giá trung bình từ 55-80 triệu/m2, trong khi giá cho thuê thì đứng yên thậm chí giảm. Theo đại diện một công ty BĐS lớn tại TP.HCM, nếu không tính giai đoạn vỡ bong bóng nhà đất, chưa khi nào mua bán căn hộ gặp khó như hiện nay. Thị trường vừa thiếu dự án bán vừa thiếu người ở thực mua. Nhà đầu tư không còn mặn mà với loại hình này, nhất là dân đầu tư dài hạn vì giá sơ cấp cao, khó ra hàng thứ cấp, giá sang nhượng tăng chậm hơn so với những loại hình nhà đất khác.
“Tôi biết có doanh nghiệp đang phân phối một dự án căn hộ chất lượng khá tốt, được triển khai trong khu đô thị hiện hữu ngay trung tâm TP. Thủ Đức. Dự án bắt đầu chạy thông tin bán hàng từ đầu tháng 4, huy động gần 3 sàn giao dịch liên kết bán hàng với hàng trăm nhân viên sale nhưng đến giờ vẫn không đạt số lượng khách hàng cọc mua dự kiến. Căn hộ này có giá khoảng 55-60 triệu đồng/m2, không phải là tầm giá quá cao tại TP. Thủ Đức nhưng thanh khoản sụt sùi, môi giới cũng rơi rụng rất nhiều vì chạy mãi không ra được số. Đây không phải trường hợp cá biệt, rất nhiều dự án đang bán tại TP.HCM tầm giá trên dưới 60 triệu/m2 cũng rơi vào khó khăn khi tìm khách mua”, vị này chia sẻ.
Giá bán cao là một trong những yếu tố khiến thanh khoản của thị trường căn hộ có xu hướng đi xuống.
Theo số liệu của Savills Việt Nam, giá bán trung bình phân khúc căn hộ trên thị trường sơ cấp TP.HCM quý 1/2022 là khoảng 62 triệu/m2. Một số dự án hiện hữu có mức tăng giá lên 6%, còn các dự án triển khai giai đoạn tiếp theo tăng giá 10% so với giai đoạn trước. Phân khúc căn hộ trung – cao cấp có tình hình tiêu thụ kém do nguồn cung hạn chế và giá cao, các giao dịch trên thị trường thứ cấp cũng diễn ra chậm. Tương tự, CBRE Việt Nam cho biết, quý 1/2022, có 1.247 căn hộ được tiêu thụ, giảm 78% theo quý và 53% theo năm. Một trong các nguyên nhân tác động đến tính thanh khoản của căn hộ là do giá bán sơ cấp tăng cao trong khi chính sách tín dụng đổ vào BĐS gặp khó.
Ông Phan Công Chánh, TGĐ Công ty Phú Vinh nhận định, việc tiêu thụ căn hộ lao dốc không tránh khỏi ảnh hưởng từ giá bán của rổ hàng mới đang rất cao, khiến cho người mua đắn đo, cân nhắc, ra quyết định chậm hơn. Xét ở phía nguồn cầu, tâm lý thị trường đóng vai trò quan trọng trong việc tiêu thụ nhà chung cư, khác với thị trường đất nền đa số dùng vốn tự có, người mua căn hộ có nhu cầu vay tiền mua nhà trả góp theo tiến độ nên việc siết tín dụng có thể dẫn đến những tác động tâm lý khiến khách hàng trì hoãn việc mua nhà trong ngắn hạn. Mặt khác, theo ông Chánh, hiện nay các dự án căn hộ đều có xu hướng giới thiệu giá chào bán cao với mong muốn tối ưu hóa lợi nhuận. Điều này làm giảm cơ hội kiếm lời của nhóm khách hàng đầu tư và đầu cơ mua đi bán lại, dẫn đến thu hẹp phạm vi khách hàng so với những năm trước.
Còn ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực phía Nam phân tích, thanh khoản căn hộ sụt giảm do thu nhập của người mua nhà bị ảnh hưởng trong đại dịch kéo dài sang năm 2022, cộng thêm thị trường căn hộ đang dần mất đi một lượng khách hàng đầu tư chung cư cho thuê. Những tháng đầu năm 2022 giá nhà tăng cao nhưng việc khai thác cho thuê không còn hiệu quả làm thị trường nhà chung cư chỉ còn lại nhóm khách hàng chủ lực là người mua để ở hoặc vừa sử dụng vừa chờ tăng giá để bán. Giá tăng nhưng thanh khoản chưa tăng tương xứng. Theo ông Tuấn, nhà đầu tư cá nhân, đặc biệt là nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính khi đầu tư nếu giá neo ở mức quá cao sẽ khiến thanh khoản gặp khó, từ đó nên có sự chuẩn bị trong điều phối, quản lý dòng tiền theo hướng thận trọng hơn để tránh đầu tự thua lỗ, mắc kẹt dòng tiền.
( Theo Phương Uyên – Thanhnienviet)
Link gốc: http://thanhnienviet.vn/2022/06/13/thi-truong-can-ho-lo-tac-thanh-khoan-vi-gia-tang-cao
